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« Loyers covid-19 »

« Loyers covid-19 »

[25/03/2021]

Jouissance paisible, force majeure et acquisition de la clause résolutoire - Arrêt de la cour d'appel de Riom du 2 mars 2021, n° 20/01418

Deux points à retenir de cette jurisprudence, savoir :

D’une part, l'inexécution qui découle de l'interdiction administrative d'ouvrir le commerce en raison de l’épidémie de covid-19 ne saurait engager la responsabilité contractuelle du bailleur et le preneur ne peut en tirer argument pour s'exonérer de sa propre obligation ;

D’autre part, le propriétaire ayant fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juin 2020, le délai expirait le 9 juillet 2020, soit postérieurement à l'expiration de la période d'état d'urgence sanitaire fixée au 23 juin 2020, de sorte que le locataire refusant de payer les loyers des mois d'avril et de mai 2020, le bail s'est trouvé résilié le 9 juillet 2020, soit antérieurement à la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire et applicable à compter du 11 juillet 2020.

Observations.

Sur la question de la clause résolutoire, on rappellera que selon l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020, « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période [juridiquement protégée] », c'est-à-dire entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

Dans ce cas, la date à laquelle « ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée ».

Ainsi, comme certains l'ont relevé, « une approche littérale du texte conduit [...] à considérer que la prorogation de l’article 4 ne concerne que les clauses résolutoires visées par un commandement de payer qui accorderait au preneur un délai d’un mois devant expirer durant la période juridiquement protégée, soit avant le 23 juin 2020 minuit » (G. Allard-Kohn et T. Brault, BRDA 12/20). C'est bien en ce sens qu'a statué la cour d'appel de Riom en retenant que le délai expirait, en l'espèce, le 9 juillet 2020.